第一章　項目總論

１．１　項目名稱與項目單位

１、項目名稱：江畔農家休閑度假基地

２、項目建設單位：海南宏鼎投資開發有限公司

３、項目建設單位簡介

１．２可行性研究報告編制依據

１、《中華人民共和國土地管理法》；

２、《中華人民共和國城鄉規劃法》；

３、《中華人民共和國環境保護法》；

４、《中華人民共和國招投標法》；

５、國家發改委、建設部聯合制定的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；

６、《投資項目可行性研究指南》（２００２年中國電力出版社）；

７、《海南省國民經濟和社會發展十三五規劃綱要》；

８、《海南國際旅游島建設發展規劃綱要（２０１０—２０２０）》；

９、《海南省城市規劃管理技術導則》；

１０、《海口市城市規劃管理技術規定》；

１１、《投資項目可行性研究報告指南》國家計委計辦投資【２００２】１５號通知

１２、國家有關政策、法規、規范、標準；

１３、海南宏鼎投資開發有限公司提供的其它資料。

１．３　項目概況

１．３．１項目選址及用地

江畔農家休閑度假基地選址：海南省海口市龍塘鎮潭口村委會。

用地性質：農業、休閑度假及公共設施用地。

１．３．２項目建設性質

本項目為新建項目。

１．３．３項目建設內容及規模

本項目用地面積約１７５畝，平均容積率０．２７，建筑密度３４．０９％，綠化率３２．９６％，項目總占地面積３９７６６．８７㎡，其中“無疫”養殖區總占地面積約５３６６．６９㎡，熱帶農業種植區總占地面積約６５３３．３７㎡，生態住宅區總占地面積約１８８６６．７６㎡，休閑養生園區總占地面積約９０００．０５㎡。

１．３．４投資規模及資金籌措方式

本項目總投資４１６９．８４萬元。其中，建筑工程費用１６２０．４１萬元，工程設備購置費２４９．７５萬元，安裝費用９４０．７９萬元，工程建設其它費用１２４．０３萬元，預備費１４９萬元，建設期利息４０．６８萬元，流動資金１０００萬元。

本項目估算總投資額為４１６９．８４萬元。其中，建設單位自籌資金２５０１．９０萬元，銀行貸款１６６７．９４萬元，貸款年限為６年，項目建設單位運營狀況良好，資金力量雄厚，能夠為本項目提供資金保障。

１．３．５項目建設期

本項目建設期為１４個月，即２０１６年５月－２０１７年７月。

１．３．６項目主要技術經濟指標

表１－１　　項目主要經濟技術指標表

１．４　結論與建議

通過實施“江畔農家休閑度假基地”，形成集生態養殖、農業種植、環保旅游、低碳休閑、度假、養生示范應用為一體的城郊型經濟模式，實現推動地方經濟轉型、促進地方經濟發展、增加就業、提高當地居民收入的積極作用。對于轉變農業發展方式，促進農民就業增收，推進新農村建設，統籌城鄉發展滿足城鄉居民日益增長的休閑消費需求具有重要的意義。　　

該項目具有投資少、見效快、使用周期長、操作簡便、易被農民所接受等特點。因此，該項目建設前景廣闊，符合海南省及海口市總體規劃發展要求，符合當地建設用地總體規劃要求，符合國家和地方政府在環境保護、資源節約、科學規劃、消防安全等各個方面的要求，設計方案科學合理，具有前瞻性。

江畔農家休閑度假基地的實施將產生良好的經濟效益和社會效益，風險可控。

通過對本項目各專題的分析，及市場綜合數據顯示，江畔農家休閑度假基地的實施是可行的。

建議項目單位在項目建設過程中，盡快落實建設資金；高度重視市場預測；加強工程建設“三控制、兩管理、一協調”，加強核算，減少不可預見事件的發生而導致工程建設費用增加；做好節能環保和消防安全措施。

第二章　項目建設背景及必要性

２．１　項目建設背景

（１）休閑旅游度假的起源

休閑旅游度假始于公元初，開始是作為少數統治者消磨閑暇時間的一種需要。如最早出現的為了滿足執政官需要而建立的公共浴室和相應的旅店配套設施。直到１８世紀，休閑度假也只是少數統治階級和富裕階層消磨閑暇的一種活動，而并非大眾生活中的組成部分。大眾化的休閑旅游度假出現于１９世紀，隨著中產階級規模的擴大，可自由支配的財富的增多，便捷交通的出現，尤其是工業化和城市化的快速發展，城市環境問題日益加劇，使大眾休閑度假在歐美等國家日益活躍，出現了海濱旅游度假、湖濱旅游度假、山地旅游度假和溫泉旅游度假等不同資源類型的旅游度假地。

我國的休閑旅游度假歷史也很早，早期的休閑旅游度假，較典型的為皇家園林與私家園林式的旅游度假區，如河北承德的避暑山莊，北京的頤和園等皇家園林，以及蘇州、無錫等地的私家園林，但旅游度假的主體為極少部分帝王將相、皇親國戚和社會名流。現代休閑旅游度假則主要集中在海濱、山地和溫泉療養地等，以休閑和度假為主要目的。

休閑旅游度假是利用假日外出以休閑為主要目的和內容的，進行令精神和身體放松的休閑方式。在國際休閑度假地產開發經驗中，休閑度假應該具有以下三個基本要素：項目所在地優秀的自然環境——項目所在地獨特而且深厚的養生文化底蘊——項目本身擁有的完備的養生配套。

一個休閑度假項目首先要有度假的環境，或樹木郁郁蔥蔥，或靠水，空氣濕潤清新，或臨湖，享受湖光山色。這些都是休閑旅游度假項目必備的自然環境資源。

其次，休閑旅游度假要有豐富的內涵、多樣化的方式，比如，泰國的旅游地產項目肯定少不了ＳＰＡ，就是泰式按摩，印度的度假地產肯定少不了精油按摩。我們國家度假地產就更豐富多樣的休閑度假方式和文化底蘊，比如：親子樂園、休閑吧、蔬果采摘園、營養配膳、溫泉桑拿、綠色食品等都是休閑度假必不可少的條件之一。再次，項目本身要有完備的休閑旅游度假配套設施，比如：溫泉、泳池，綠地等等。只有這三點齊備，才算是一個名副其實的休閑度假項目，才擁有可以度假的資格。

２０１０年海南國際旅游島“度假養生旅游”文化節是為了滿足越來越多的全國各地老人前來海南過冬度假、養生的需求，讓他們在海南可以有組織的活動、有大家庭的依靠感、感受到更多人文關懷而舉辦的大型活動。隨著“度假游”、“休閑游”、“養生游”等旅游理念推陳出新，成了國際旅游島更快更好建設的道路上一個重要研究課題，得天獨厚的自然條件，稀缺的優質空氣資源，大海、沙灘、氣候宜人、四季如春等海南獨特的標記，給海南的度假游注入更多文化內涵。

美國《時代》雜志在描繪２１世紀社會形態時指出，２０１５年前后，發達國家將進入“休閑度假時代”，休閑度假將成為人類生活主要組成部分，形成“休閑度假經濟”。由“休閑度假經濟”帶動的度假、娛樂、旅游、療養等產業正在全球興起，休閑度假產業將成為經濟大潮。屆時，國民經濟總值中會有５０％的份額由休閑養生經濟產業創造出來。人們將把生命中一半時間和金錢用于休閑度假，這種趨勢已在中國初現端倪，為本項目帶來市場機遇。

（２）四位一體的國家戰略，海南旅游借力國家宏觀政策

①　南海戰略的綜合服務基地

南海戰略不僅是我國海洋戰略和宣示國家主權的重要組成部分，更是推進海南經濟發展的重要戰略。建設南海開發的綜合服務基地將大力促進海南經濟的發展，提升海南省的國家戰略地位。

②　旅游業上升為國家戰略支柱產業

提升旅游業的產業地位是國家基于國內外經濟發展趨勢而提出的重大戰略，其發展不僅能產生新的經濟增長點，更重要的是能夠通過其綜合關聯作用，促進經濟產業結構的轉型升級，實現經濟的可持續發展。

③　海南的戰略轉折：國際旅游島建設

國際旅游島的定位是海南發展的重大轉折。新的定位將給海南帶來更多的發展機遇和政策資金支持，將進一步發揮海南獨有的資源優勢，成為比肩世界著名濱海旅游目的地的中國名片。

（３）市場推進傳統觀光旅游向休閑養生旅游的深度轉型

按旅游經濟發展規律，我國旅游消費需求已達到爆發性增長的基線，一個巨大的旅游消費市場將在未來十年加速形成，旅游將成為城鎮居民生活的基本內容和剛性需求。旅游消費大眾化、多元化時代的到來，標志著中國正在邁向全民休閑時代。順應這一趨勢，海南適時推進從傳統觀光旅游向休閑體驗旅游的深度轉型，旅游吸引力再次迸發。隨著國際旅游島建設各項措施的相繼落實和示范效應帶動，海南旅游發展將會呈現井噴的發展態勢

２．１．１項目的提出

１、項目發起人

海南宏鼎投資開發有限公司

２、項目提出緣由

首先，國際統計資料顯示，凡人均國內生產總值達５００－８００美元，社會發展就進入了休閑度假消費的急劇擴展期，目前，我國人均年收入已達到１４８０美元，當前自費出游、家庭出游為主體的旅游市場得以形成的重大社會經濟基礎。真正具有休閑度假經濟本質特征的自費旅游、家庭度假正逐漸成為國內旅游消費的主流。長假加雙休更是促進了家庭旅游度假的發展。

隨著物質生活水平的提高，人們對“休閑、旅游、度假”的欲望越來越強烈，單純的旅游已難以滿足人們對高品質生活的追求——融合時下發展迅猛的休閑旅游，休閑度假應運而生，并開始在國際范圍內成為一種趨勢。

江畔農家休閑度假基地就是在這個背景下，由海南宏鼎投資開發有限公司發起籌備的。公司以休閑度假為目標市場，具備完整度假意義的，集住宅與服務，生活與娛樂，休閑與度假于一體的國際化旅游度假規模的國家級休閑度假示范基地，以滿足海南省內外市民對高質量休閑度假的需求。

２．２　項目建設必要性

２．２．１順應海南國際旅游島的建設發展戰略方針

根據《海南國際旅游島建設發展規劃綱要》戰略方針，要積極發展服務型經濟、開放型經濟、生態型經濟，形成以旅游業為龍頭、現代服務業為主導的特色經濟結構；著力提高旅游業發展質量，打造具有海南特色、達到國際先進水平的旅游產業體系，逐步將海南建設成為經濟繁榮發展、生態環境優美、文化魅力獨特、社會文明祥和的開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島。世界一流的海島休閑旅游度假目的地。

把海南建設成為中國最大的休閑旅游度假中心、最大的海上旅游運動基地、世界一流的休閑旅游度假勝地，成為中外游客向往的休閑度假天堂、康體旅游天堂。

２．２．２是順應現代休閑旅游度假發展的需要

海南憑借其獨特的自然資源，優良的生態環境，宜人的海島氣候，而成為世人向往的休閑天堂與度假圣地。但縱觀海南休閑度假項目，大多僅以濱海、森林等作為全部休閑度假載體，從不進行任何產品上的豐富，內容上的提升，度假內涵流于形式，處于休閑度假的初級階段。本項目的建設，將彌補海南缺乏高品味的原味休閑度假項目這一遺憾，創建國際休閑度假文化旅游區綜合產業平臺項目，為地方休閑旅游文化增加了新的內容，促進了海口休閑度假文化產業和相關產業的快速發展。項目在以原味純正的自然資源為載體同時，引入開發一系列與自然農業有關的高端休閑旅游、個人度假、家庭度假、組團休閑旅游等相關產品，以此豐富本項目的休閑、旅游、度假主題。

２．２．３是推進海南省休閑旅游度假區的快速發展

順勢飛揚是休閑旅游度假區快速發展的難得機遇。本項目立足于發展休閑旅游度假區，促進休閑農業休閑旅游度假區的快速發展，做強做大，做出海南省的休閑度假產業特色，為國際人才及企業提供舒適的度假、交流平臺，同時建設針對休閑旅游區相關手續的綜合產業平臺，推動海南人才基地、企業及海南文化旅游區的快速發展。真正把休閑農業旅游度假產業打造成為海口市的支柱產業、朝陽產業。

２．２．４是實施行業精品戰略，進行結構調整的需要

目前海南省休閑農業度假度假結合的旅游項目并不多，并且軟硬設施比較落后、服務水平令消費者滿意的休閑農業度假度假區更是沒有，且存在經營結構不盡合理、管理水平低下的問題。江畔農家休閑度假基地的建立將對緩解此類矛盾起到應有作用，同時也填補了海南生態農業休閑度假市場為空白的狀況。

第三章　市場分析

３．１市場分析

３．１．１我國休閑農業旅游發展分析

①　生態觀光農業發展前景

生態觀光農業是一種以農業和農村為載體的新型生態旅游業。近年來，伴隨著農業產業化的發展，現代農業不僅具有生產性功能，還具有改善生態環境質量，為人們提供觀光休閑度假的生活性功能。隨著收入閑暇時間的增多，生活節奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農村環境中放松自己。于是，農業與旅游業邊緣交叉的新型產業—觀光農業應運而生，拓展了農業發展的新空間，開辟了旅游業發展的新領域。

②　生態觀光農業發展趨勢

現代社會，人們渴望能在優美的環境中放松休閑。于是，回歸田野自然的觀光農業就成為人們最好的選擇。

生態農業觀光園是現代農業發展的一個趨勢，有著豐厚的社會基礎。隨著社會經濟的飛速發展，人們收入水平迅速提高。在解決溫飽之后，人們對吃穿以外的生活追求日益增多，日趨多樣，這是觀光農業發展的主要基礎。與此同時，節假日的增多，雙休日的實行，為人們外出休閑觀光旅游提供了大量的時間。從人們旅游情趣多向性來看，追求田園式的生活情趣是一個重要的發展趨向。而現實中，這樣的景點場所顯得相對匱乏，這就為生態農業觀光園的快速發展提供了廣闊的發展市場。　　

２０世紀９０年代中國休閑農業開始發展，到２ｌ世紀初，休閑農業己進入一個全面發展時期，旅游景點增多，規模擴大，功能拓寬，分布擴展，呈現出一個良好的發展新態勢。中國休閑農業產業已成為農業和農村經濟發展的亮點之一，彰顯廣闊的發展前景，必將成為中國特色農業現代化建設和農民增收的重要舉措。

３．１．２我國休閑旅游度假市場前景

隨著我國經濟的快速增長，人民群眾收入水平有了大幅度提高，生活水平得到了較大的改善，人民的消費理念和消費結構也發生了積極的變化，為休閑旅游度假市場創造了良好的發展環境。

旅游是朝陽產業，這已成為共識。　統計顯示，２０１５年，我國國內旅游突破４０億人次，旅游收入過４萬億元人民幣，出境旅游１．２億人次，中國國內旅游、出境旅游人次和國內旅游消費、境外旅游消費均列世界第一，２０１５年共有４１．２億人次國內或出境游，相當于全國人口一年旅游近３次，世界旅游業理事會（ＷＴＴＣ）將其放入ＧＤＰ里面一比較，中國旅游產業對ＧＤＰ綜合貢獻達到了１０．１％，超過了教育、銀行、汽車產業。國家旅游數據中心測算數據顯示，我國旅游就業人數占總就業人數１０．２％。

而近年來的發展，旅游市場正在進入消費升級階段，巨大的休閑旅游需求開始快速釋放。中國報告大廳發布的《２０１３－２０１７年中國旅游行業市場發展現狀及投資前景預測報告》指出，從全球旅游客源地的發展歷程來看，旅客的旅游動機隨人均國內生產總值的增長而提升，大體分為“觀光游－休閑游－度假游”三個發展階段。當人均國內生產總值達到１０００美元時，居民將產生國內旅游的動機；達到３０００美元時，將產生赴鄰國旅游的動機；超過３０００美元時，將會產生洲際旅游的動機。２０１５中國全年國內生產總值（ＧＤＰ）６７．６７萬億元，世界排名第二，僅次于美國，人均ＧＤＰ約合８０１６美元。中國休閑旅游度假業已進入旅游消費升級階段，休閑旅游市場已然形成。

３．１．３海南休閑旅游市場分析

２０１５年海南接待游客總數５３３５萬人次，同比增長１１．４％，旅游總收入達到５７２億元，同比增長１３％，旅游收入的增長幅度明顯大于旅游接待人數的增長幅度，旅游發展質量不斷提升。隨著中國政府政治經濟調整步伐的深入，旅游業受到一定影響，尤其是入境旅游市場影響較大，但作為中國唯一的國際旅游島，其持續快速增長的趨勢不會改變。并且，海南憑借得天獨厚的自然資源優勢，經過十多年的積累，旅游產品不斷豐富，休閑度假明顯提升，休閑旅游產品已得到國內外乃至國際旅游市場的認同，特別是經過近幾年的宣傳推介，愈發引起游客的興趣，已成為國內知名的度假基地。

２０１３年，習近平總書記提出了共建“絲綢之路經濟帶”和“２１世紀海上絲綢之路”的重大倡議。海南是“２１世紀海上絲綢之路”的重要節點，海口是海上絲綢之路的重要支點城市。同時，海南擁有十分豐富的自然和文化資源，對休閑旅游度假進行開發創新時，擁有較多的資源選擇，不僅豐富了家庭休閑度假的方式和內容，提供了更多吸引游客的休閑度假旅游產品，同時也使游客對旅游產品擁有了更多的選擇，有利于促進海南休閑度假旅游的發展。

江畔農家休閑度假基地趁“一帶一路”之勢而生，順“休閑度假”之勢而謀，蓄海口之勢而發，打造具有國家級休閑度假示范基地。

３．１．４　海口休閑度假市場分析

據海口政府門戶網站數據顯示，２０１４年底，海口市常住人口２２０．０７萬人，比上年增加２．９６萬人，增長１．３６％。其中秀英區３７．２５萬人、龍華區６４．８８萬人、瓊山區４９．８３萬人、美蘭區６８．１１萬人。

本項目所在地海口龍塘鎮交通樞紐便利暢通，東通云龍鎮，西連龍泉鎮、龍橋鎮，南下新坡鎮，北上府城街道。龍塘墟距府城２０公里，距離美蘭國際機場５公里，秀英港１６公里，東環鐵路海口東站９公里，完全符合節假日休閑度假的距離要求，且本項目的目標人群為海口主城區上班族、家庭周末游、團體休閑度假需求的人群以及周邊地區居民。江畔農家將改變人們過慣了城市燈紅酒綠的生活、及滿足上班族的精神追求需求，也將豐富節假日休閑度假的多樣化。讓節假日的人們不再除了睡覺還是睡覺、除了玩游戲還是玩游戲，除此之外還可以帶上妻兒、父母、朋友，一同去江畔農家休閑度假基地享受難得的假日時光。同時通過打球、真人ＣＳ、農家樂、泡溫泉、看動物、采摘花果等活動，不僅愉快的度過周末，同時還可以增進朋友間、同事間、夫妻間、父母和孩子之間的情感。

根據國家法定節假日計算１２０天／年，“１１＋１”、“５＋２”和“８＋４＋１２”的生活方式已經風生水起。１１個月在大城市工作，１個月的長假（元旦、春節、國慶等假期加起來）跑到另外一個城市度假；或者５天工作在市區，２天大休在郊區；更有甚者８小時工作，４小時社交，１２小時在緊鄰城市的家度過，這一切都激發著休閑度假產業的熱情。

因此，本項目的市場前景非常巨大！

３．１．５目標客源市場認定

根據以上現狀情況，結合江畔農家休閑度假基地的總體特點，項目的目標客源市場為：

一級客源市場：海口市及海南省其他各市縣等；

二級客源市場：華南、華東地區及國內其他地區；

三級客源市場：港澳臺地區、東南亞地區、日本、韓國。

３．２　項目定位與項目ＳＷＯＴ分析

３．２．１　項目定位

根據江畔農家休閑度假基地生態旅游資源優勢、民俗風情優勢、開發機會與發展前景，將項目總體發展戰略定位為：以區域獨特、生態資源優勢為特色，集熱帶生態景觀，觀光游覽、休閑度假、休閑養生、民俗風情、旅游、有機生態農業園等公共設施建設為一體的國家級休閑旅游度假天堂。

從長遠目標看，項目應成為海南生態經濟發展的重要平臺和孵化器，其良性發展所帶來的影響將具有很強的輻射性和區域性，通過構建包括養生休閑度假、生態旅游、生態農業等國民經濟體系，對加快海南國際旅游島的建設步伐將起著積極的促進作用。

另一方面，通過生態度假旅游的發展，將海南省海口市建設成為國家重點的新興休閑度假基地，成為海南黃金旅游線上的一顆明珠。

３．２．２項目ＳＷＯＴ分析

（一）Ｓ優勢

江畔農家休閑度假基地發展的優勢主要包括區位優勢、資源優勢、環境優勢和政策支持優勢。

１、區位優勢

項目位于海南省海口市瓊山區境內，處海口１小時經濟圈內，同時，借助國際旅游島建設，振興海南各個地區綜合性措施出臺的機會，加快建設步伐，還可借助省會海口的輻射和帶動作用加快發展，區位優勢十分明顯。

東通云龍鎮，西連龍泉鎮、龍橋鎮，南下新坡鎮，北上府城街道。龍塘墟距府城２０公里，距離美蘭國際機場５公里，秀英港１６公里，東環鐵路海口東站９公里。

２、資源優勢

１）自然資源優勢

龍塘鎮地處北回歸線以南的低緯度區，屬熱帶海洋季風氣候，雨水充沛，氣候宜人，年平均溫度２３．８６℃，年降雨量１７５０毫米，全年風向以東北風為最多。境內地表水系主要為南渡江。

　２）文化資源

龍塘素有“民間雕刻藝術之鄉”、“服裝加工鎮”、“歷史文化名鎮”、“水源地保護重鎮”、“排球之鄉”和“腰鼓之鄉”的美稱。

３、環境優勢

（１）沒有重大的自然災害：項目建設區域內生態原始，有效降低了臺風、海嘯的影響。

（２）環境質量優良：項目境內及周邊地區均無工礦企業，人口稀少。因此，森林環境、大氣質量、土壤質量、水文質量等水平很高，是人們游憩、健身、度假的最佳選擇。

４、政策支持優勢

海南是既有的也是全國唯一的全省范圍的經濟特區，《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》、《海南國際旅游島建設發展規劃綱要（２０１０－２０２０）》、以及國務院辦公廳《關于支持海南省發展旅游業有關問題的函》明確給予海南旅游業以大力支持和幫助，同意海南進一步發揮經濟特區優勢，在旅游對外開放和體制改革等方面積極探索，先行試驗。國家旅游局、國家發改委、外交部、公安部、中國民用航空局、稅務局等１５個部委也均表示，對海南建設國際旅游島積極支持。這給本項目提供了極大的政策空間機會。

（二）Ｗ劣勢

（１）政府態度及宏觀政策對項目的開發、建設影響巨大

政府對城市規劃區的態度及出臺政策決定項目土地出讓開發成功與否。城市規劃路網的實施時間及空間定位對項目的建設有著極大的影響。

（２）周邊生活配套設施尚不夠完善，商業繁華程度較低

（３）休閑農業休閑度假專業人才缺乏

旅游服務水平的高低在很大程度上決定著產品質量的高低，而服務水平的高低取決于專業人員素質的高低。休閑農業旅游人才必須具有相關專業知識，并且要具有與人有效溝通的能力和處理突發事件的能力。目前，海南符合上述要求的專業休閑農業休閑旅游度假人才仍未達到要求。

（三）Ｏ機會

項目發展的機會主要來自需求與供給、周邊區位、政府重視、招商引資等方面。

１、來自需求方向的機遇

海外旅游市場發展迅速，２０２０年中國將成為世界最大的旅游目的地；國內旅游持續升溫，市場開發潛力巨大；“回歸自然”的熱潮，生態旅游產品的需求不斷擴大；度假旅游市場日趨成熟，森林、湖泊度假廣受歡迎。

２、海外客源市場方面

２０１３年，習近平總書記提出了共建“絲綢之路經濟帶”和“２１世紀海上絲綢之路”的重大倡議。海南是“２１世紀海上絲綢之路”的重要節點，海口是海上絲綢之路的重要支點城市。海南將在國家“一帶一路”建設大背景下，不斷推出海南南海絲路主題旅游線路，努力推動海南成為國際旅游集散地，吸引外國游客到海南度假和經海南到其他省市。

３、國內客源市場方面

隨著我國城鄉居民收入水平的提高、自由時間的增多和各項刺激旅游經濟的政治措施的逐步到位，國內旅游還將持續升溫，市場開發潛力巨大。預計到２０２０年，我國國內游客數量將達到１７－２０億人次。

江畔農家休閑度假基地是一種全新的生態休閑旅游度假模式，以海南海口龍潭鎮生態景觀及人文景觀為核心資源，打造集旅游、休閑度假、娛樂于一體的生態旅游理念，必將帶來全新的旅游格局。

４、國家和地方政府的重視

海南作為國際旅游島規劃綱要獲批后，政府有明文指出提出了“發展以休閑，度假為主要特色的農業生態休閑度假產業，重點發展以家庭、團體度假為主的特色休閑度假旅游，建設生態濕地、康體療養為一體的特色休閑農業休閑度假基地”。

（四）Ｔ挑戰

近年來，隨著國內休閑度假旅游熱潮的興起，海南省海口、三亞等地方已經相繼發展休閑度假度假旅游區，雖然尚不夠成熟，但同類產業競爭激烈，面對新的挑戰，江畔農家休閑度假基地只有不斷地努力進取、不斷地改革創新，才能在激烈的產業市場競爭中立于不敗之地。

綜上所述，江畔農家休閑度假基地不僅充分利用了區域資源條件，為生態人居福地——龍潭鎮潭口村委會增加了一個新的亮點，同時也適應了社會發展趨勢，為社會、環境、經濟的可持續發展作出了貢獻。本項目在擁有豐富資源優勢依托的同時，也還面臨著眾多開發建設的問題和矛盾；在眾多發展機遇之后，也還蘊藏著其它區域的競爭挑戰。因此項目的規劃和建設，應慎重科學的定位，充分發揮優勢，揚長避短，通過獨一無二的自然環境資源、合理的項目配比和科學的規劃相結合，形成項目獨有的特性優勢。

３．３　項目建設規模

江畔農家休閑度假基地建設用地面積為１７５畝，總建筑面積為３０９３３．４９㎡，分為“無疫”養殖區、熱帶農業種植區、生態住宅區、休閑養生園區四大功能分區。

具體各區域用地面積和總體建筑指標建設內容見下表。

各區域用地面積和總體建筑指標

第四章　項目選址與建設條件

４．１　項目選址

江畔農家休閑度假基地建設選址：海南省海口市龍塘鎮潭口村委會。

龍塘鎮隸屬瓊山區，位于海口市中部偏北，南渡江下游西岸，全鎮土地面積為３７．８９平方公里，耕地１萬七千畝，其中水旱田七千五百畝。龍塘鎮是海南十大名鎮村評選之民間雕刻藝術之鄉。景觀資源豐富，自然條件及交通條件極為優越。

項目所在海南省省府海口市區位圖

江畔農家休閑度假基地位置圖

江畔農家休閑度假基地衛星圖

４．２　建設條件

４．２．１自然條件

１、自然地理條件

①　地理位置

龍塘鎮地處北回歸線以南的低緯度區，隸屬瓊山區，位于海口市中部偏北，南渡江下游西岸。

②　地質地貌

龍塘鎮屬羊山小丘陵區，土地主要是羊山地區火山巖裸露地和紅土覆蓋地，屬玄武巖層地區，土壤多屬火山噴出物玄武巖構成的石礫土，遍地怪石嶙峋。

２、氣候條件

龍塘鎮屬熱帶海洋季風氣候，雨水充沛，氣候宜人，年平均溫度２３．８６℃，年降雨量１７５０毫米，全年風向以東北風為最多。

３、水文條件

南渡江流經龍塘鎮西側，水資源極為豐富，龍塘水源廠承擔海口市區８０％的供水任務，使龍塘成為海府地區重要飲用水源保護區。

４．２．２交通運輸條件

江畔農家休閑度假基地位于海口龍潭鎮，龍塘墟距府城２０公里，龍塘墟與各村委會之間道路已實現水泥或柏油便化，全鎮６７個自然村之間全部實現村村通公路。龍塘至龍橋、龍塘至龍泉已通公交車。

龍塘通往府城主要道路為鐵龍路，沿途有龍塘水源廠、海南龍塘水文站、海南潭口電廠、龍塘糖廠、南渡江水輪泵站、建材總廠等多家企事業單位，形成良好的交通網絡，交通十分快捷便利。

４．２．３人文環境

龍塘素有“民間雕刻藝術之鄉”、　“服裝加工鎮”、　“歷史文化名鎮”、“水源地保護重鎮”、“排球之鄉”和“腰鼓之鄉”的美稱。１９９５年，龍塘鎮被中央文化部授予“民間雕刻藝術之鄉”的稱號。鎮服裝廠目前有１３１家，年產值２億多元，是龍塘支柱產業。歷史文化遺跡有漢代珠崖郡址、古井、古牌坊、古墓、古城堡等。２０１１年被海南省老體協授予“腰鼓之鄉”的稱號。

４．２．４基礎設施條件

①　通訊：海南省的通訊設施能力已達到全國先進水平，建有先進的程控交換系統，項目地范圍內固定電話線路與移動網絡全覆蓋，實現國內外直撥通訊。海南電訊實業發達，為本項目運作創造了優越的條件。總的來說，項目建設開發的各種條件基本具備，可以滿足項目建設的要求。

②　電力資源：電力供應與全省聯網運行，實現了村村戶戶通電。

③　供水：現在龍塘鎮供水普及率１００％人均用水量２６０升／人?日，水質達到國家生活飲用水標準。項目選址地區用水由市政供水管道引兩條線路接入園區規劃供水管道，采用下行上給的供水方式，可滿足生活、消防等項目用水需求。

４．２．５社會經濟條件

２０１５年瓊山區全區生產總值完成１１１．０２億元，增長８．２％；城鄉居民人居可支配收入２３１５９元，增長８％；農村常住居民人均可支配收入完成１１６１０元，增長９．６％；城鎮常住居民人均可支配收入完成２６８５０元，增長７．５％，完成全年目標的９８．９％。

第五章　建設方案

５．１總圖布置方案

５．１．１規劃布置原則

１、整體生態功能最優原則

在進行空間結構和功能區劃時，依據景觀生態學的理論和方法進行科學的量度和安排，通過合理的廊道系統——交通線、旅游線和綠帶實現項目區內生態流和游覽流的暢通和不間斷。

２、主題功能原則

為了充分發揮項目環境資源組合優勢，立足于地區經濟發展現狀，并最大限度體現區域養生發展特色和養生產品結構，避免低水平重復建設和盲目開發，利用各自的分區（點）主題功能，如旅游功能、度假功能、休閑功能、娛樂功能、生態功能、特色功能等進行分區。

３、資源賦存原則

休閑度假作為以其優越的自然環境及具有地方特色的風土民情為主要吸引物的專項產品開發，向休閑度假住戶提供環境優美、生活配套設施齊全的休閑度假基地。項目內，自然風光、生態環境資源得天獨厚，是旅游產業發展的基礎和保障。因此，在進行空間結構和功能區劃時須在項目區原有的空間格局上籌劃和確定。

４、地理背景一致性原則

地貌、水文、植被、氣候、土壤等基礎自然地理要素決定了旅游資源的類型與質量，相同的地理環境背景下形成的自然景觀往往類似，這也決定了其在養生功能方面的相似性。對江畔農家休閑度假基地而言，林與水組合的形式和特點是主要的地理背景依據。功能分區是旅游產品開發的基礎，為便于旅游產品及生活配套設施的開發、管理、維護，在進行分區的過程中應全面考慮功能區的管理體系、空間組合關系，保證旅游功能區的空間布局與經營管理相一致。

５．１．２項目總圖布置

１、總平面布置

根據用地現狀，在生態恢復與保育的基礎上，堅持“嚴格保護，統一規劃，合理開發，永續利用”的原則，結合現狀地形地貌的特點，確立了項目“一帶四區”型的空間布局結構。結合其功能要求和用地現狀，江畔農家休閑度假基地共分“無疫”養殖區、熱帶農業種植區、生態住宅區、休閑養生園區等四大功能分區，１２個具體功能分區營造江畔農家休閑度假基地。

２、道路系統及交通組織

①　對外交通

考慮項目區對外交通需要，規劃區共設置４個主要出入口，提供游人綜合服務、交通換乘等。

東入口（１號入口）：東入口是項目區的主要入口之一，直達海口美蘭國際機場。是項目區對外聯系的主要門戶之一，包括旅游公交車站、綜合服務設施等。

西入口（２號入口）　：利用靠近海南海文高速公路出口進行建設，是項目區對外聯系的主出入口，包括旅游公交車站、綜合服務設施等。通過該出入口，方便自駕及周邊分流的游客的進入。

南入口（３號入口）：南入口是項目區的主要入口之一，包括休閑度假公交車站、綜合服務設施等。通過該出入口實現和龍塘村的對接。

北入口（４號入口）　：北入口是項目區對外聯系的主出入口，包括旅游公交車站、綜合服務設施等。通過該出入口，對外１６公里就能到達市中心，對內換乘項目區內部交通，分別通達項目區各分區。

②　對內交通

項目區內部交通包括：主干道、支路（電瓶車道）、游步道、棧道、停車場等。

（１）主干道——　兩橫一縱

規劃在現狀的基礎上，形成　　“兩橫一縱”三條主干道，將項目區各功能區、景點串聯在一起。其路面寬１８米，路面材料為混凝土。

（２）次干道

項目區次干道聯系各主要景點，共規劃２條。

（３）支路（電瓶車道）

規劃開通電瓶車道，聯系沿功能規劃軸線的各功能區、景點。

（４）游步道

游步道是項目內各個分區之間的聯系道路。規劃游步道聯系著項目區重要的自然、人文景觀。項目區共規劃４條主要步行道和若干聯系步行道，步行道路面寬度１．５－３．０米，材料選用條石、塊石或沙石等。在天然湖邊建設一條環形棧道，供游人觀賞湖中美景。

３、綠地及景觀規劃

項目綠地系統主要分中心綠地——行道綠化——綠化停車三級，形成點、線、面的綠地規劃格局，主要景觀位于中心綠地內，以大型熱帶觀賞植物如椰子樹、大王棕、小葉榕等基本綠化喬木，同時配以灌木等豐富，多色彩花卉點綴，草皮滿鋪；形成特色鮮明、層次豐富、綠樹成蔭的熱帶景園景觀，提高項目區品質。

４、豎向規劃

江畔農家休閑度假基地豎向規劃依據《控規》豎向規劃條件，原則上順應《控規》豎向變化。項目區域內總體比周邊道路標高高出０．３－０．４米，場地及道路坡度控制在０．３－２％左右。

５、環衛規劃與措施

污廢水及雨水入地下管網集中排放和處理。

完善內部環衛措施。每個功能分區內設垃圾站，并在內部環境及道路旁每５０－６０米左右安排有果皮箱，以保障項目區內衛生要求。

除道路及建筑物占地外，其他各處都以草皮鋪滿，不露泥土，保持水土，綠化美化，環境整潔。

５．１．３功能分區

“積極發展旅游事業，加快建設社會旅游服務體系，大力發展旅游服務行業。”是黨中央、國務院做出的重大戰略決策。為打破傳統旅游模式，推進旅游事業健康發展，充分發揮“家庭團體”度假模式，促進旅游建設的發展，通過不懈的奮斗，力爭在龍塘鎮建立一個集生活居住、休閑度假、娛樂活動、觀光旅游、種植養殖以及商業服務為一體的現代化、專業化、規范化的休閑度假綜合服務示范基地。

本項目致力于家庭度假和團體度假，讓結伴前來休閑度假的各個年齡階層的人都能夠有適合的休閑娛樂項目，中年人可以去享受垂釣的獲得感，青年人可以去運動場盡情揮灑汗水，釋放工作的壓力，可以去真人ＣＳ一決高下，還可以去娛樂城的ＫＴＶ里一展歌喉；年輕的女士可以在江畔餐廳享受午后的愜意，也可以在溫泉親水樂園釋放身心；婦女和兒童可以去享受熱帶蔬果采摘園的采摘樂趣、可以去熱帶動物樂園與可愛的動物們親密接觸，還可以去“七彩”花卉觀賞園探索奇妙的植物世界。懼怕寒冷的候鳥老人，可以在養生別墅或休閑養生雅苑小住，享受海南四季如春的宜人氣候，可以在別墅前的休閑廣場與其他同齡人聊家長里短，有興趣的還可以湊一桌麻將、或者去江畔餐廳享受美食，又或者去江邊悠閑垂釣，在這里即使沒有家人相伴老人也永遠不會感到孤獨，因為每天都有不一樣的樂趣在等著他們。江畔農家休閑度假基地將為游人提供吃、住、玩的全套服務，是年輕人休閑度假的不二選擇，也是家庭度假、團體度假的絕佳之地。

總體功能分為：“無疫”養殖區、熱帶農業種植區、生態住宅區、休閑養生園區等，各功能相互獨立，又相互聯系。江畔農家休閑度假基地傾心打造出一流的品牌，一流的團隊管理，一流的基地以及一流的環境。

（１）“無疫”養殖區

“無疫”養殖區擬占地２３畝，主要包括熱帶優質水產品養殖區、原生態家禽養殖區、熱帶動物樂園

●熱帶優質水產品養殖區

配套當地農村環境和農業設施，養殖優質的水產品，大部分可以在本基地內自我供給，剩余部分也可以進行對外銷售。

●原生態家禽養殖區

本項目原生態家禽養殖區珍禽類有：貴妃雞、土雞、野雞、蘆花雞、珍珠雞、綠殼蛋雞、孔雀、野鴨、灰雁等。養殖區采用繁育技術智能化、飼養操作自動化、管理水平現代化，逐漸形成本地化的特色養殖。養殖區內的各類珍禽采用生態放養，充分利用自然條件覓食，配以玉米、雜糧等天然源粗食料，達到原生態的養殖效果，純屬綠色健康食品，本區的原生態家禽將滿足基地的游客需求，剩余部分將進行對外銷售。

●熱帶動物樂園

動物園長期以來受廣大人民群眾歡迎，尤其是兒童所喜愛。目前世界上有１１００多種動物。本動物樂園雖然面積不大，但卻五臟俱全，步行區動物有梅花鹿、鴕鳥、靡鹿等，百鳥園里鳥類有孔雀、鴛鴦、白鷺等，讓人們在緊張繁忙的工作之余，通過欣賞、飼養得到精神的放松和享受。

（２）熱帶農業種植區

熱帶農業種植區擬占地２８畝，主要包括“七彩”花卉觀賞區、熱帶蔬果采摘區、南藥種植區。讓人們在休閑度假的同時體驗自然風光。

　　　　●“七彩”花卉觀賞區

“七彩”花卉觀賞區，在項目區域內按照莊園植造景布局的需要，種植熱帶特色奇珍、經濟植物。種植以依蘭香、土沉香、肉豆蔻、茉莉花為主的熱帶香料植物；種植以炮仗花、炮竹紅、龍船花、瓷玫瑰、文心蘭、石斛蘭、蝴蝶蘭為主的熱帶花卉植物；建成后的“七彩”花卉觀賞區將成為一座集科普、生產、觀光和種質資源保護為一體的綜合性熱帶生態經濟作物區。這里將是熱愛花卉人士的圣地，愛美的人士可以在“七彩”花卉觀賞區與五顏六色、各種各樣、形態各異的花卉留下最美的照片。

●熱帶蔬果采摘區

本項目熱帶蔬果采摘區設置了荔枝采摘區、黃皮采摘區、龍眼采摘區、楊桃采摘區、蓮霧采摘區、人心果采摘區、等六大水果采摘區，可在不同的水果時令滿足不同時段觀光游客采摘的樂趣。海南四季入春的氣候令本項目一年四季均可種植各種蔬菜，蔬菜采摘區可現實四季綠意怏然。這里可為游人提供采摘的樂趣，可以邊摘邊吃，同時享受勞動的獲得感。

●南藥種植園區

南藥是中國南方熱帶區域最具有特色的養生產品，但目前南藥產業的發展較為薄弱，未能形成較為完善的產業鏈。依托該區的耕地、山林資源，引導本地居民，對現有產業進行調整，發展南藥種植產業，進而形成以南藥產業為基礎，疊加旅游產業，一方面提高本地居民的經濟收入，促進城鄉統籌的發展，另一方面為整個規劃區的旅游產業提供特色的產業支撐。南藥植物園——南藥種植與推廣的科技試驗田，依托南藥植物種植研究，匯集各種南藥植物，集合科學研究與科普教育于一體。

（３）生態住宅區

生態住宅區旨在提供老少皆宜的豪華而又舒適的居住空間和必要配套服務，營造自然、和諧、健康、舒適的居住環境，并且項目區域具有天然的溫泉資源，適合度假、旅游、養生。生態住宅區內規劃設計了休閑養生雅苑、養生別墅區、醫療服務室，擁有運動場和各類球場，充分滿足了不同年齡段的游客需求。

ｌ　休閑養生雅苑

休閑養生雅苑本著高度的社會責任感和以人為本的開發理念，將高起點規劃、高質量建設、高檔次配套，為游客提供優美的居住環境。為了滿足游人的住房需求，創建使游客能安全、舒適的生活居住空間環境，創造每位住戶與家庭、社會在時間及空間上的聯系，切實提高人們居住生活水平特建立養生雅苑。

ｌ　養生別墅

江畔農家休閑度假基地養生別墅為小微型的獨門獨院別墅。

小微型獨棟別墅，在大量汲取歐洲不同風格的基礎上，排列自然，不拘一格，步移景異，形態之多變宛如鬼斧神工一般，每棟的分割均以綠籬和水系為主，渾然天成，每棟的連接又像小夜曲悠揚的音符，魂牽夢繞。私家庭院內，花團錦簇，疏密相宜，熱帶果樹，每家各一，爭相斗奇。濃濃的綠意將居者靜靜的依偎著，既能清晰的感受到生活的真諦，體會到陽光的溫暖，感觸到大自然的奧妙，又能觸摸到休閑的所在，同時也能體驗到它獨具的彰顯華貴的空間氛圍。

ｌ　醫療服務室

醫療服務室是由海口衛生行政機構部門批準，所屬醫務人員均由衛生服務中心派出。直接為項目區內的游客供基礎預防、包扎等功能服務。

醫療服務中心堅持以社會效益為第一，堅持以居民健康為中心，為游客提供安全、便捷、有效、經濟的服務，為提高人民生命質量發揮自身應有的作用。

（４）休閑養生園

ｌ　休閑養生園總占地面積４３畝，主要包括：葫蘆休閑吧、天然溫泉親水樂園、江畔餐廳。

ｌ　葫蘆休閑吧

　　　　葫蘆休閑吧通過運用開放式社區型的休閑模式，完美結合休閑＋餐飲，打造集休閑、餐飲、娛樂為一體的高貴優雅的獨特海南風味情緣的休閑中心。充分體現海南特有文化，呈現海南特有美食，讓顧客更了解海南，葫蘆休閑吧將設立海南各個地方的特色館，通過各特色館，游客能體驗到海南不同的風土文化、美食、特產。

ｌ　天然溫泉親水樂園

項目所在區域富含二氧化硅、鈣、鎂、鐵等有益成分。利用黑色多孔的玄武巖塊石砌筑泡池，可使玄武巖里有益成分溶解于溫泉水中，有利于人體健康。生態化火山巖泡池能使客人真切地感受到回歸大自然的養生滋味，真正享受火山對人類的恩賜。溫泉ＳＰＡ會所以當地特有的材質為核心，以玉石砌筑小泡池，突顯溫泉泡池的高貴至尊，不但使泡浴者感到身價提高，滿足心理需求，而且玉石被溫泉水浸潤后，其中的二氧化硅被溶出，使溫泉水中偏硅酸成分增加，更有利于人體保健。

ｌ　江畔餐廳

俄羅斯木結構建筑，高高的尖坡頂，矮矮的短木柱，帶有墨西哥梨花飾的木柱廊，小巧新穎，玲瓏剔透，色彩斑斕，尖坡頂的山花墻，開設了一扇小窗，與背景圖案巧妙地構成了遠眺虛景、時隱時現、神秘浪漫之感躍然其間。

江畔餐廳具有美不勝收的湖水，風姿雋麗。湖水水質、大氣質量、噪聲等均達國家一級標準。自然環境以＂幽、靜、秀＂為顯著特征。江畔餐廳主要由自然景觀、人文景觀、情趣垂釣三大系列組成，圍著湖建設一條環形棧道，與項目區內十余處景觀景點達到和諧完美的統一，可讓人們在享受美食的同時享受自然風光。

５．１．４土地功能規劃一覽表

土地功能規劃一覽表

５．２工程方案

５．２．１建筑方案

１、設計依據

１）現狀地形圖；

２）建設單位關于地塊規劃用地紅線圖電子文件；

３）《中華人民共和國城鄉規劃法》中華人民共和國主席令第七十四號；

４）《城市居住區規劃設計規范》ＧＢ５０１８０；

５）《城市規劃編制辦法》中華人民共和國建設部令第１４６號；

６）《建筑設計防火規范》ＧＢ５００１６－２００６；

７）《無障礙設施設計標準》ＤＧＪ０８－１０３－２００３　Ｊ１０２６４－２００３；

８）《建筑工程交通設計及停車庫（場）設置標準》ＤＧＪ０８－７－２００６；

９）《城市居住區公共服務設施設置標準》ＧＢＪ０８－５５０－２００２；

１０）《民用建筑設計通則》ＧＢ５０３５２－２００５；

１１）《住宅建筑規范》ＧＢ５０３６８－２００５；

１２）《住宅設計規范》ＧＢ５００９６－１９９９（２００３版）；

１３）國家及地方有關居住區規劃設計的技術規范、規定與標準。

２、結構設計

根據《建筑結構荷載規范》（ＧＢ５０００９－２０１２），基本風壓值ω為０．７５ＫＮ／㎡，本工程基本風壓按５０年重現期的風壓取值，地面粗糙度為Ｂ類，建筑體形系數μ為１．３。

本工程荷載按《建筑結構荷載規范》（ＧＢ５０００９－２０１２）進行取值，見下表：

表５－１　項目結構荷載取值表

３、抗震設防

根據《建筑抗震設計規范》（ＧＢ５００１１－２０１０），本工程屬丙類建筑，項目區域地震基本烈度為８度，設計地震分組為第一組，基本地震加速度值為０．３０ｇ。

４、結構體系和設計等級

１）結構體系

經綜合分析和技術經濟比較，結合建筑設計要求，本工程采用的結構體系為框架結構，采用天然環保建筑材料。

２）結構使用年限與結構安全等級

根據《建筑結構可靠度設計統一標準》（ＧＢ５００６８－２００１），本工程設計基本周期為５０年，建筑結構安全等級為二級，結構重要系數ｒ＝１．０。

３）地基基礎型式設計等級

根據《建筑地基基礎設計規范》（ＧＢ５０００７－２０１１），本工程基礎設計等級為甲級。基礎型式待提供地質勘查報告后確定。

４）抗震等級

本工程建筑物抗震等級均為二級。

５）建筑構件的耐火等級與耐火極限

本工程設計建筑構件的耐火等級為二級，各構件的耐火極限均按規范要求執行。

構件撓度允許值【ｆ】＝Ｌ／２００，最大裂縫寬度允許值：室內正常環境【Ｗｍａｘ】＝０．２ｍｍ。

５、建筑分類等級

本工程建筑結構的安全等級為二級，抗震設防類別為乙類，結構抗震等級為三級。地下室防水等級為二級。地基基礎設計等級為乙級。

６、基礎方案

本工程目前尚未進行工程地質勘察，因此本工程基礎擬采用鋼筋砼樁筏基礎。

７、結構計算

本工程主體結構整體分析計算采用中國建筑科學研究院研制“底層建筑結構空間有限元分析與設計軟件ＳＡＴＷＥ”。

本工程基礎結構采用“基礎工程計算機輔助設計ＪＣＣＡＤ”進行計算分析。

８、結構優化設計

為了控制好開發成本，進而取得良好的經濟效益和社會效益，優化設計將貫穿整個結構設計全階段。優化思路并不是簡單的減少鋼筋用量，而是通過調整構件剛度的比例關系，充分利用和發揮構件的受力特點和作用，使整體結構達到安全性、合理性、經濟性的統一，從而使結構設計達到優化。

５．２．２給排水方案

１、設計依據

１）《建筑給水排水設計規范》（２００９年版）ＧＢ　５００１５－２００３；

２）《建筑滅火器配置設計規范》ＧＢ　５０１４０－２００５；

３）《自動噴水滅火系統設計規范》（２００５版）ＧＢ　５００８４－２００１；

４）《室外給水設計規范》ＧＢ　５００１３－２００６；

５）《室外排水設計規范》ＧＢ　５００１４－２００６；

６）《建筑給水鋼塑復合管管道工程技術規范》ＣＥＣＳ１２５：２００１；

７）《建筑給水聚丙烯管道工程技術規范》ＧＢ／Ｔ５０３４９—２００５；

８）《民用建筑熱工設計規范》ＧＢ　５０１７６－９３；

９）《公共建筑節能設計標準》ＧＢ　５０１８９－２００５；

１０）《全國民用建筑工程設計技術措施－節能專篇》（２００７）。

２、設計范圍

給水系統、排水系統（生活污廢水系統）。

３、給水系統

１）水源

水源來龍塘鎮潭口村委會居民水井供水管網，供水壓力０．２５ＭＰａ。水源主要作為生活用水和消防用水。生活給水管網壓力不小于０．２８Ｍｐａ。為充分利用城市水壓，地下室至四層由城市供水水壓直接供給，五層以上城市水壓不能供給的部位設置二次加壓供水系統，使各樓層無缺水之憂。

２）室外給水系統

考慮本項目室外給水管道兼顧供給室外消防用水，因此項目塊地均設置兩條ＤＮ２００水源引入管與本項目室外給水管道連接，水源引入管上設置ＤＮ１５０總水表和倒流防止器。

室外給水管道在本項目周圍呈環狀布置，管徑ＤＮ１５０。室外給水管道上預留地下室及一層生活給水接口，接口位置下階段設計確定。

３）室內給水系統

室內給水系統分為３個區，地下室－１層為低區，利用由市政給水管網壓力直接供水；２層及以上住宅樓的室內生活給水系統采用：水源（給水管網）——地下生活水池——恒壓供水設備——用水點，系統采用下行上給式。２—６層為中區，每個分區分別設置恒壓變頻供水設備。生活水池和恒壓供水設備在地下室水泵室內，地下生活水池有效容積２００ｍ3，為最高日用水量的２６％。

４、排水系統

項目室內排水系統采用廢污分流排水方式，生活污水經過污水管道收集排入化糞池，經化糞池處理后再排入排水管網。生活廢水直接排入室外排水管網。地下室廢水設明溝匯集至集水坑內，設潛水排污泵直接排向室外排水管網。項目區污廢水排放量以最高日生活用水量的９０％計。室外排水管網最終接入排水管網。

建筑排水采用雨污分流制，屋面雨水采用外排水方式，沿外墻排入室外雨水管網。